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Baurecht - Häufige Fragen

Beschreibung

Mein Nachbar baut, darf er das?

Der Nachbar darf bauen, wenn er ein genehmigungsfreies Vorhaben gemäß § 62 und 63 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen  (BauO NRW 2019) ausführt oder eine Baugenehmigung besitzt. Genehmigungsfreie Vorhaben sind unter anderem

  • ein Gebäude bis zu 75 m³ Bruttorauminhalt ohne Aufenthaltsräume
  • eine Einfriedung
  • nicht überdachte Stellplätze
  • ein Wasserbecken mit bis zu 100 Kubikmeter Fassungsvermögen

Auch bei genehmigungsfreien Vorhaben sind alle sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften – unter anderem insbesondere Planungsrecht, Abstandflächen und Brandschutzvorschriften - zu beachten und einzuhalten.

Besitzt der Nachbar eine Baugenehmigung muss er dieses bei Durchführung der Bauarbeiten durch ein sichtbar angebrachtes Baustellenschild (roter Punkt) dokumentieren.

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Mein Nachbar möchte meine Zustimmung für sein Bauvorhaben. Was bedeutet das?

Das Bauaufsichtsamt fordert bei geplanten Vorhaben immer dann die Nachbarzustimmung, wenn nachbarschützende Vorschriften betroffen sind, in der Regel sind dies die Abstandflächenvorschriften. Nur in vereinzelten Fällen ist es auch möglich, dass Nachbarzustimmungen in einem anderen Zusammenhang gefordert werden. Die Abstandflächenvorschriften dienen insbesondere dem Schutz des Nachbarn – hierdurch sollen unter anderem Belichtung und Belüftung, Brandschutz, oder - um es allgemein zu formulieren - "sozialverträgliche Abstände" gewährleistet werden. Aufgrund der dichten Bebauung ist dies in vielen Fällen nicht möglich, so dass die vorgeschriebenen Abstände nicht eingehalten werden können. Wegen der verwirrenden Vorschriften kommt es oft vor, dass eine geplante, nur sehr geringfügig oder gar nicht störende Bebauung eine Nachbarzustimmung erfordert, während eine weitaus stärkere Belastung abstandflächenrechtlich ohne Zustimmung zulässig ist. Wenn also ein Nachbar bei Ihnen um Nachbarzustimmung bittet, handelt es sich in der Regel um einen Abstandflächenverstoß zu Ihrem Nachteil. Sie könnten demnach die Nachbarzustimmung verwehren – was allerdings bedeuten würde, dass das geplante Vorhaben in der vorgelegten Form nicht genehmigt werden könnte. Wenn Sie die Beeinträchtigung allerdings nicht als sehr bedeutend empfinden und die Nachbarzustimmung erteilen, haben Sie sich – auch für Ihre Rechtsnachfolger - für die Zukunft festgelegt, das heißt, Sie können anschließend nicht mehr gegen die Nachbarbebauung vorgehen. Wenn Ihnen das technische Verständnis fehlt oder Ihnen die entstehenden Nachteile durch die Nachbarzustimmung nicht deutlich sind, können Sie sich gerne mit der Bauberatung der Stadt Meerbusch in Verbindung setzen.

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Muss ich Baulärm und andere Belästigungen durch die Baustelle einfach so hinnehmen?

Jede Baustelle verursacht Beeinträchtigungen für die Umgebung. Die Bauleitung des Bauherrn ist gehalten und in der Regel im Eigeninteresse daran interessiert, die Beeinträchtigungen so gering wie möglich zu halten. Jeder Bauleiter ist deshalb auch daran interessiert, die lärmintensiven Arbeiten so schnell wie möglich abzuschließen.

Lärmintensive Abbruch- und Bauarbeiten dürfen nur werktags (Montag bis Samstag) durchgehend von 07.00 bis 20.00 Uhr durchgeführt werden. Ausnahmen hiervon sind nur mit Genehmigung des Umweltamtes gestattet. Während der Bauphase sind wirksame Maßnahmen zum Beispiel hinsichtlich der Lärm- und Staubentwicklung vorzunehmen.

Wenn die Belästigungen durch eine Baustelle über das zumutbare Maß hinausgehen, können Sie sich an die zuständige Stelle des Rhein-Kreises Neuss wenden.

Untere Immissionsschutzbehörde
Auf der Schanze 4
41515 Grevenbroich
Telefon:02181 601-6860
Telefax:02181 601-6899
E-Mail:umweltschutz(at)rhein-kreis-neuss.de

Bevor Sie oben genannten Ansprechpartner in Anspruch nehmen, sollten Sie sich deutlich machen, dass ein Bauvorhaben ohne Lärm und Staub nicht realisiert werden kann und dass bei Ihrer eigenen Baustelle oder dem Neubau Ihrer Wohnung auch Belästigungen angefallen sind oder anfallen würden.

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In welchen Fällen muss ich einen Bauantrag stellen?

Ein Antrag für bauliche Anlagen ist grundsätzlich erforderlich bei

  • Errichtung
  • Änderung
  • Nutzungsänderung

Das Baugenehmigungsverfahren ist in der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW 2019) geregelt.

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Wann muss ein Antrag auf Nutzungsänderung gestellt werden?

Existiert für eine Fläche eine Baugenehmigung und soll diese Fläche künftig anders genutzt werden, müssen Sie für die geplante neue Nutzungsart in den meisten Fällen auch eine neue Genehmigung haben. Auch wenn nach einem Mieterwechsel das Objekt zu einem anderen Zweck genutzt werden soll, muss dies genehmigt werden, unabhängig davon, ob bauliche Veränderungen vorgenommen werden.

Im Zweifelsfall fragen Sie Ihre Architektin oder Ihren Architekten. Oder nutzen Sie den Service der Bauaufsicht der Stadt Meerbusch.

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Ich möchte

  • ein Gartenhaus aufstellen
  • einen Stellplatz oder ein Carport errichten
  • mein Dachgeschoss ausbauen
  • eine Terrassenüberdachung beziehungsweise einen Wintergarten errichten
  • eine Einfriedung in Form einer Mauer beziehungsweise eines Zaunes bauen
  • eine Werbeanlage anbringen.
Darf ich das und was muss ich beachten?

Bevor Sie eine bauliche Maßnahme ausführen, sollten Sie grundsätzlich erst mit dem für Ihren Stadtbezirk zuständigen Sachbearbeiter sprechen, um sich gegebenenfalls Kosten und Ärger zu ersparen. Die Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen legt fest, dass die Errichtung, die Änderung, die Nutzungsänderung und der Abbruch baulicher Anlagen grundsätzlich einer Baugenehmigung bedürfen. In § 62 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW 2019) finden Sie eine Auflistung der genehmigungsfreien Bauvorhaben (Errichtung, Nutzungsänderung und Beseitigung).  Wichtig!!! Allein die Tatsache, dass für ein Bauvorhaben keine Baugenehmigung erforderlich ist, bedeutet nicht, dass es auch zulässig ist. Auch genehmigungsfreie Vorhaben müssen die baurechtlichen Anforderungen, die an sie gestellt werden, insbesondere Planungsrecht, Abstandflächen, Brandschutzvorschriften einhalten. Planungsrechtliche Informationen können Sie kostenfrei unter https://www.o-sp.de/meerbusch/ mit Eingabe der Adresse im eingeblendeten Suchfenster abrufen.

Gartenhaus
Laut Definition ist ein Gartenhaus ein Gebäude, das man vorübergehend nutzt und das auf keinen Fall als Wohnraum angesehen werden darf. Gebäude bis zu 75 m³ Bruttorauminhalt ohne Aufenthaltsräume sind genehmigungsfrei. Hierunter fällt das typische Gartenhaus zur Unterbringung von Gerätschaften oder Lagerung von Gartenartikeln. Bei der Planung sind die Abstandflächenvorschriften zu beachten; Bebauungspläne könnten Bebauungen im Gartenbereich ausschließen! Gartenhäuser, die für den regelmäßigen Aufenthalt vorgesehen sind oder einen Bruttorauminhalt von 75m³ überschreiten, bedürfen einer Genehmigung.

Stellplätze oder Carports
Garagen einschließlich überdachter Stellplätze mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 m und einer Brutto-Grundfläche bis zu 30 m² sind - außer im Außenbereich - genehmigungsfrei. Sie können jedoch durch Bebauungsplan oder andere Satzungen, zum Beispiel die Vorgartensatzung, in bestimmten Bereichen ausgeschlossen sein.

Dachgeschossausbau
Auch wenn der innere Ausbau und das Einsetzen von Fenstern nach der Bauordnung genehmigungsfrei sind, bedarf der Dachgeschossausbau grundsätzlich einer Genehmigung. In der Regel liegt hier eine Nutzungsänderung des bisherigen Dachbodens vor. Brand- und Schallschutzvorschriften sowie sonstige Anforderungen an Aufenthaltsräume sind zu beachten.

Terrassenüberdachungen oder Wintergarten
Terrassenüberdachungen bis 30 m² und 4,50m Tiefe sind genehmigungsfrei. Wintergärten sind genehmigungsfrei bis zu 30m² Brutto-Grundfläche bei Gebäuden der Gebäudeklassen 1 bis 3 mit einem Mindestabstand von 3 Metern zur Nachbargrenze. Die Einteilung der Gebäudeklassen sind in §2 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW 2019) festgelegt.

Einfriedung in Form einer Mauer oder eines Zaunes
Gemäß Bauordnung sind Mauern einschließlich Stützmauern und Einfriedungen mit einer Höhe bis zu 2 m - außer im Außenbereich - genehmigungsfrei. In Bebauungsplänen oder Satzungen kann festgesetzt sein, dass Einfriedungen nicht zulässig oder nach Art und Höhe eingeschränkt sind.
Zudem ist zu beachten, dass Einfriedungen in der Regel auf der Grenze errichtet werden; es ist deshalb eine Einigung mit dem Nachbarn sinnvoll, da dieser ansonsten im Rahmen des privaten Nachbarschutzrechtes Abwehransprüche haben könnte.

Werbeanlagen
Werbeanlagen und Hinweiszeichen bis zu einer Größe von 1 m² sind genehmigungsfrei. Einschränkungen können hier gegeben sein durch Satzungen oder den Denkmalschutz. Zudem ist denkbar, dass der Standort (auf Pfosten an einer öffentlichen Verkehrsfläche) oder die Ausführung (Dauerblinklicht) eine Genehmigung erforderlich machen.

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Wann ist ein Vorhaben genehmigungsfähig?

Im Allgemeinen bedarf die Errichtung, die Änderung, der Abbruch oder die Nutzungsänderung von baulichen Anlagen einer Baugenehmigung. Es gibt aber auch Vorhaben, die wegen ihres geringen Umfanges keiner Baugenehmigung bedürfen. Diese sind in den §§ 65 u. 66 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW 2019) aufgelistet. Grundsätzlich ist die Genehmigungsfreiheit von vielen Faktoren abhängig und kann pauschal nicht beantwortet werden. Eine rechtlich verbindliche Klärung Ihres Bauvorhabens oder damit verbundener Details ist nur über ein Baugenehmigungsverfahren oder einen Vorbescheid möglich. Falls Sie allgemeine Fragen haben oder eine unverbindliche Einschätzung Ihres Vorhabens benötigen, können Sie den Service der Bauaufsicht der Stadt Meerbusch nutzen. Letztlich ist jedoch Ihre Architektin oder Ihr Architekt für die Planung verantwortlich.

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Wann muss eine Architektin oder ein Architekt beauftragt werden? Was bedeutet „Entwurfsverfasser“?

In der Regel benötigen Sie eine Entwurfsverfasserin oder einen Entwurfsverfasser. Hier handelt es sich um die Person, die für Sie die Bauvorlagen zusammenstellt, Pläne zeichnet und so weiter, also um Architektinnen und Architekten, Ingenieurinnen und Ingenieure, die eine Bauvorlageberechtigung besitzen. Nur bei wenigen, kleineren Bauvorhaben kann darauf verzichtet werden. Diese Vorhaben werden in § 67 Absatz 2 in Verbindung mit Absatz 1 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW 2019) aufgelistet. Wichtig: Letztlich ist die Vollständigkeit und Qualität der Bauvorlagen auch bei kleineren Vorhaben entscheidend, so sind etwa Skizzen anstelle von Bauzeichnungen nicht ausreichend. Um einen prüffähigen Bauantrag einreichen zu können, empfehlen wir deshalb bei allen Anträgen, eine bauvorlageberechtigte Person mit der Erstellung der Bauvorlagen zu beauftragen.

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Welche Unterlagen müssen eingereicht werden?

Je nach Vorhaben müssen Sie unterschiedliche Unterlagen (Bauvorlagen) und Formulare einreichen. Dies ist in der Verordnung über bautechnische Prüfungen (BauPrüfVO) näher geregelt.

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Was passiert, wenn Unterlagen fehlen?

Ihre Antragsunterlagen werden bei Eingang geprüft. Sollten Ihre Unterlagen unvollständig oder fehlerhaft sein, setzen wir uns mit Ihnen in Verbindung. Erst wenn alle Unterlagen vollständig und korrekt vorliegen, können wir Ihren Antrag vollumfänglich prüfen.

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Wann müssen Stellplätze nachgewiesen werden?

In jedem Fall müssen Sie eine Aussage zur Stellplatzsituation auf dem Grundstück treffen. Für fast alle Anträge ist eine Stellplatzberechnung erforderlich. Je nach Bauvorhaben müssen Stellplätze für Fahrzeuge, insbesondere für Pkw und Fahrräder, auf dem Grundstück bereitgestellt und im Lageplan eingezeichnet werden. 

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Welche Arten von Lageplänen gibt es und wann wird welcher benötigt?

Die Bauprüfverordnung unterscheidet, je nachdem, wer ihn erstellt hat, drei Arten von Lageplänen:

  • Amtlicher Lageplan eines öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs (ÖBVI):
    Ein amtlicher Lageplan eines oder einer ÖBVI ist nur dann erforderlich, wenn zum Beispiel die Grundstücksgrenzen nicht festgestellt sind oder Grenzpunkte nicht in einem einheitlichen Koordinatensystem vermessen werden können. Gleiches gilt, wenn es Grenzüberbauungen gibt, Baulasten vorliegen oder geplant sind. Ist der Gebäudebestand in der Flurkarte in seiner Lage nur ungefähr oder gar nicht bekannt, wird dies durch eine strichpunktierte Linie in der Flurkarte angezeigt. Auch in diesen Fällen muss es ein amtlicher Lageplan sein.
  • Lageplan einer Vermessungsingenieurin oder eines Vermessungsingenieurs:
    Ein Lageplan einer Vermessungsingenieurin oder eines Vermessungsingenieurs ist dann erforderlich, wenn besondere Grundstücksverhältnisse gegeben sind, insbesondere infolge eines unübersichtlichen Verlaufs der Grenzen durch Grenzversprünge oder Grenzknicke.
  • Lageplan, der von der Entwurfsverfasserin beziehungsweise dem Entwurfsverfasser angefertigt wird:
    In allen anderen Fällen genügt ein von der Architektin oder dem Architekten erstellter Plan.

Die erforderlichen Inhalte der Lagepläne sind in allen drei Varianten identisch. Beachten Sie bitte, dass der Lageplan in allen Fällen immer auch von der Entwurfsverfasserin beziehungsweise dem Entwurfsverfasser mit unterzeichnet werden muss.

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Wo gibt es Berechnungen, Zeichnungen und Pläne oder Genehmigungen von bestehenden Objekten? Kann ich Akteneinsicht nehmen?

Häufig werden für den Umbau, die Erweiterung oder Nutzungsänderung eines bestehenden Gebäudes alte Unterlagen benötigt, die als Basis für die Planung des neuen Bauvorhabens dienen. Oft werden sie auch in Fragen der Baufinanzierung gebraucht. Das können sein Wohnflächenberechnungen, Berechnung des Bruttorauminhalts, Unterlagen zur Statik, alte Baugenehmigungen, Zeichnungen, Pläne und mehr.

Grundsätzlich verpflichtet zur Aufbewahrung von diesen Unterlagen ist, wer Eigentum am Objekt hat. Sollten sie nicht mehr auffindbar sein, haben Sie die Möglichkeit der Einsichtnahme in unsere Akten, sofern zum Objekt solche vorhanden sind und Sie eine Berechtigung nachweisen können.

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Wer bearbeitet einen Antrag?

Wenn Ihr Antrag eingegangen ist, wird er im Regelfall der/dem für den jeweiligen Stadtteil zuständigen Sachbearbeiterin/Sachbearbeiter zugeordnet. Den Namen finden Sie dann auf der ersten schriftlichen Mitteilung zum Verfahrensstand.

Oft erreichen uns Anfragen im Vorfeld eines Bauantrages, ob bei einem Bauvorhaben etwas Bestimmtes zulässig ist. Eine rechtlich verbindliche Klärung solcher Fragen ist nur innerhalb des Antragsverfahrens möglich, also erst nachdem Sie den Antrag abgegeben haben und dieser geprüft wurde. In der Bauberatung können wir mit Ihnen allgemeine Fragen zum Verfahren besprechen oder allenfalls Tendenzen zu konkreten Planungen einschätzen. Für die eigentliche Planung ist Ihre Architektin oder Ihr Architekt verantwortlich.

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Wie lange dauert es bis zur Genehmigung eines Antrages?

Momentan beträgt die Bearbeitungsdauer unabhängig von der Größe Ihres Vorhabens zwischen vier und acht Monaten. Die Anträge werden in chronologischer Folge nach ihrem Eingang bei uns bearbeitet.

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Welche Kosten entstehen für eine Baugenehmigung?

Die Höhe hängt vom Einzelfall ab, beträgt jedoch mindestens 50 Euro. Sie wird auf Basis der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung des Landes Nordrhein-Westfalen (AVerwGebO NRW) errechnet und hängt unter anderem vom Rauminhalt und dem Rohbauwert Ihres Vorhabens ab. Bei Neuerrichtungen oder Erweiterungen wird folgende Formel angewendet:

  • Rohbauwert (Tabelle Z 201, Anlage 1) x umbauter Raum (Bruttorauminhalt in Kubikmeter) x sechs, zehn oder dreizehn Tausendstel (je nach Gebäudeart).
  • Baulasten, Befreiungen, Abweichungen, Beteiligung weiterer Ämter und Anderes werden gesondert berechnet.
  • Maßgeblich ist in der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung die Tarifstelle 2, Teil I und II.
  • Kosten entstehen im Übrigen auch, wenn ein Bauantrag abgelehnt oder zurückgezogen wird.

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Wie lange ist eine Baugenehmigung gültig? Kann sie verlängert werden?

Die Baugenehmigung ist drei Jahre ab Zustellung gültig. Innerhalb dieser Zeit muss mit der Ausführung Ihres Bauvorhabens begonnen werden. Ihre Baugenehmigung erlischt, wenn die Bauausführung länger als ein Jahr unterbrochen wurde. Werden die Bauarbeiten länger als drei Monate unterbrochen, müssen Sie uns die Wiederaufnahme der Arbeiten mindestens eine Woche vorher erneut schriftlich anzeigen. Vor Ablauf der Genehmigung können Sie eine Verlängerung um ein Jahr mit einem formlosen Schreiben beantragen. Bitte geben Sie in Ihrem Schreiben das Aktenzeichen der Baugenehmigung an.

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